Como diferenciar fundos imobiliários conservadores, moderados e arrojados

Nos últimos anos, entre as alternativas do mercado de capitais brasileiro, os Fundos Imobiliários (FIIs) consolidaram-se como uma das ferramentas favoritas do investidor que busca renda passiva recorrente e isenta de Imposto de Renda.

Por trás da aparente simplicidade de receber proventos mensais na conta, no entanto, esconde-se uma diversidade de estratégias, ativos e estruturas financeiras.

Tratar todos os FIIs da mesma maneira é um dos erros mais frequentes de quem analisa o setor. Assim como no mercado de ações ou de renda fixa, o universo imobiliário listado na B3 divide-se em diferentes perfis: conservador, moderado e arrojado.

Compreender essa dinâmica na prática é fundamental para montar um portfólio equilibrado e alinhado aos objetivos de cada investidor, mas a questão é: como diferenciar esses vários perfis e, principalmente, saber se esse investimento é para você?

A seguir, explicamos quais são as principais diferenças entre cada tipo de perfil de investimento para te ajudar na missão. Confira.

Perfil conservador: tijolo, localização e renda previsível

Os fundos imobiliários de perfil conservador têm como prioridade máxima a preservação do capital investido e a previsibilidade na geração de caixa. São os veículos ideais para quem busca a estabilidade típica dos ativos reais com o menor nível de volatilidade possível.

Predominam nesses portfólios os chamados fundos de tijolo focados em ativos físicos de altíssima qualidade. São, por exemplo, galpões logísticos de padrão internacional ou edifícios corporativos situados em eixos de alta valorização, como as avenidas Faria Lima e Paulista, em São Paulo.

A segurança desse perfil repousa na estrutura contratual. Tais fundos priorizam contratos de locação atípicos de longo prazo, geralmente com duração de dez a quinze anos, celebrados com multinacionais de sólida capacidade financeira.

Esses acordos preveem multas pesadas em caso de rescisão antecipada e reajustes anuais atrelados a índices de inflação.

O modelo de carteira baseado nessa premissa costuma ser pulverizado, com múltiplos imóveis e inquilinos em localizações distintas. Tudo para reduzir o impacto financeiro caso algum locatário decida desocupar o imóvel.

Em troca dessa segurança reforçada, o retorno em dividendos tende a ser mais modesto, ainda que mais constante e resiliente perante as oscilações da economia.

Perfil moderado: valorização e risco controlado

Já os FIIs moderados buscam um ponto intermediário, de equilíbrio entre proteção patrimonial e ganhos de rentabilidade superiores à média do mercado. Nesse modelo, o gestor aceita assumir riscos pontuais para capturar a valorização de imóveis ou obter proventos mais atraentes.

Entram nessa categoria os fundos de shopping centers bem consolidados, galpões logísticos regionais e edifícios de escritórios situados em eixos secundários em fase de maturação, além dos fundos de fundos (FOFs).

O perfil moderado engloba ainda os fundos de papel de risco intermediário, conhecidos como mid-grade. São carteiras que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos por empresas de bom porte financeiro e que oferecem prêmios de juros atrativos acima do CDI ou do IPCA.

A gestão dessas carteiras atua com foco na reciclagem de ativos: o fundo compra imóveis com desconto para reforma e modernização e os vende quando o preço dos ativos atinge o topo da avaliação para distribuir o ganho de capital aos cotistas.

Assim, o investidor recebe os dividendos intermediários acompanhados de uma oscilação moderada.

Perfil arrojado: desenvolvimento e alta volatilidade

Nos fundos imobiliários arrojados, a busca por retornos elevados vem acompanhada de exposição a riscos maiores. Indicados para investidores experientes ou para parcelas menores de um portfólio, exigem um acompanhamento constante por conta dos riscos atrelados ao ciclo de juros, atrasos em obras e inadimplência.

O destaque desse segmento fica com os FIIs de papel High Yield, cujas carteiras são formadas por CRIs de devedores de menor nota de crédito corporativo, loteamentos ou projetos de multipropriedade.

O risco de crédito desses títulos é compensado por taxas mais expressivas, de forma geral.

A categoria arrojada engloba também os fundos de desenvolvimento imobiliário, que adquirem terrenos para erguer empreendimentos do zero e vendê-los, com o retorno do ganho de capital sendo repartido só depois das comercializações.

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