Segmento corporativo em ajuste: vacância, renegociações e o futuro das lajes premium, segundo Alex Nabuco dos Santos

Conforme Alex Nabuco dos Santos, o mercado corporativo brasileiro atravessa um momento de reequilíbrio. Após anos de desafios relacionados à pandemia e ao aumento da vacância em diferentes regiões, o segmento começa a reagir, mas enfrenta agora o impacto de novas condições econômicas e regulatórias. Essa fase exige maior atenção de investidores, incorporadoras e empresas locatárias, que terão de repensar estratégias diante de um cenário de custos crescentes e negociações mais sofisticadas.

Vacância em queda seletiva segundo Alex Nabuco dos Santos

Embora os índices de vacância tenham caído em áreas nobres, como a Faria Lima em São Paulo e a Zona Sul do Rio de Janeiro, ainda existem regiões metropolitanas com oferta excedente de lajes corporativas. De acordo com Alex Nabuco, esse descompasso cria um mercado segmentado: de um lado, espaços premium com demanda aquecida e capacidade de repasse de custos; de outro, imóveis secundários que enfrentam pressão para reduzir preços e oferecer condições comerciais mais agressivas.

Renegociações em alta

A partir de 2026, a reforma tributária e a consequente aplicação do IVA sobre contratos de locação devem acirrar ainda mais o processo de renegociação. Alex Nabuco observa que, em lajes premium, o poder de barganha continuará favorecendo os locadores, que conseguirão repassar parte significativa da nova carga tributária. Já em regiões de maior vacância, as empresas locatárias terão maior poder de negociação, forçando proprietários a conceder descontos, flexibilizar prazos ou oferecer carências estendidas.
Esse movimento tende a gerar contratos mais dinâmicos, com cláusulas de reajuste diferenciadas e maior atenção à gestão de riscos. Para locatários estratégicos, como multinacionais ou grandes instituições financeiras, a personalização das condições contratuais será determinante para garantir competitividade.
Os imóveis corporativos de alto padrão devem continuar ocupando posição privilegiada. Esses ativos combinam localização estratégica, infraestrutura tecnológica de ponta e certificações ambientais, atributos que atraem empresas dispostas a pagar mais por diferenciais que reforçam imagem e produtividade. Para Alex Nabuco dos Santos, esse segmento seguirá resiliente, mesmo diante do aumento de custos e da carga tributária.
Contudo, a competição entre proprietários de lajes premium também deve crescer. A busca por diferenciação incluirá desde investimentos em retrofit até a incorporação de soluções digitais que garantam eficiência energética e integração tecnológica. Nesse contexto, os empreendimentos que souberem aliar sofisticação e sustentabilidade terão vantagem na disputa por inquilinos estratégicos.

Investidores e novos direcionamentos

Do ponto de vista dos investidores, o mercado corporativo passa por um ponto de inflexão. Apesar da pressão sobre margens, as lajes premium continuam sendo ativos de segurança patrimonial e potencial de valorização a longo prazo. Já os imóveis secundários exigem maior criatividade, seja por meio de reposicionamento de portfólio, seja pela adaptação para usos alternativos, como coworkings, centros logísticos ou empreendimentos mistos.
Esse movimento abre espaço para diversificação. Parte dos investidores poderá redirecionar recursos para segmentos como o residencial de alto padrão ou até para modelos emergentes, como senior living e multipropriedade, reduzindo a dependência exclusiva das receitas corporativas.

Perspectivas para os próximos anos

Apesar dos desafios, Alex Nabuco acredita que o segmento corporativo continuará sendo um pilar do mercado imobiliário brasileiro. O processo de ajuste em curso é visto como saudável e necessário para equilibrar oferta e demanda. As renegociações, longe de serem apenas um reflexo de custos adicionais, devem gerar maior profissionalização na gestão de contratos e maior alinhamento entre expectativas de locadores e locatários.
Para o futuro, a tendência é que os espaços corporativos se tornem cada vez mais seletivos, premiando empreendimentos que unam localização estratégica, eficiência tecnológica e sustentabilidade. Nesse cenário, o papel dos investidores e gestores será crucial para identificar oportunidades e garantir que os ativos estejam preparados para atender a um mercado em constante transformação.

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