Alex Nabuco dos Santos comenta sobre fundos imobiliários híbridos: Descubra essa tendência crescente

Alex Nabuco dos Santos explica por que os fundos imobiliários híbridos ganham espaço ao unir renda estável e potencial de valorização em um único veículo.

Como considera o especialista Alex Nabuco dos Santos, essa classe reduz a volatilidade da carteira ao mesclar lajes, logística, varejo, CRIs e caixa tático sob uma mesma gestão. Os fundos imobiliários híbridos se tornaram uma tendência crescente e ganharam espaço por combinar renda recorrente com potencial de valorização em um único veículo. Se você deseja equilibrar previsibilidade e crescimento, avance na leitura e entenda como usar híbridos como um eixo de diversificação com métricas claras e governança ativa.

Fundos imobiliários híbridos no mercado imobiliário: Por que crescem? Alex Nabuco dos Santos explica

À luz de ciclos de juros e crédito, investidores buscam instrumentos que ajustem a rota sem trocar de produto a cada mudança de cenário. Segundo essa necessidade, híbridos permitem realocar exposição entre tijolo e papel, alongar ou encurtar duration e capturar oportunidades táticas com liquidez de bolsa. De acordo com o empresário Alex Nabuco dos Santos, essa flexibilidade mitiga choques setoriais isolados (vacância em escritórios, por exemplo) sem abandonar a renda mensal que sustenta a tese de longo prazo.

Como funciona a combinação de tijolo e papel?

Conforme a política de investimento de cada fundo, a parcela de tijolo (lajes, logística, varejo de vizinhança, educacional, saúde) gera fluxo operacional indexado e lastro físico. A parte de papel (CRI, LCI, caixa remunerado) ajusta o risco de crédito, o prazo e a marcação a mercado, além de oferecer poder de fogo para aquisições oportunistas. Um bom gestor equilibra prazos, indexadores e garantias para que a renda distribuída permaneça estável mesmo durante rebalanceamentos internos.

Vantagens competitivas: Correlação mais baixa e agilidade

Carteiras híbridas tendem a exibir correlação menor com um único segmento, o que suaviza a curva de resultados. A possibilidade de rotacionar entre setores com sinais de absorção positiva e reduzir exposição em mercados em desaceleração dá agilidade sem exigir que o cotista faça múltiplos movimentos individuais. Na perspectiva do especialista Alex Nabuco dos Santos, essa arquitetura muda o foco do investidor de “qual setor vai ganhar” para “como o gestor está alocando risco e prazo para atravessar o ciclo”.

O que observar antes de investir? Entenda os mandatos, limites e históricos

De acordo com uma diligência criteriosa, três itens merecem prioridade:
– Primeiro, mandato e regulamento: qual a faixa permitida para papéis e para tijolo, quais setores são elegíveis, como funciona o endividamento e quais indexadores predominam;
– Segundo, limites de concentração por ativo, emissor e inquilino, reduzindo riscos idiosincráticos;
– Terceiro, histórico do gestor: decisões em ciclos distintos, taxa de ocupação, inadimplência dos CRIs, tempo médio de contratos e sucesso em emissões.
Segundo o empresário Alex Nabuco dos Santos, relatórios detalhados de aquisição, venda e marcação a mercado são sinal de governança madura.

Renda distribuída e sustentabilidade do dividendo

Fundos distribuem a maior parte do resultado recorrente. O ponto-chave é avaliar qualidade da geração de caixa: contratos com repasses previsíveis, carteira de recebíveis com garantias sólidas, despesas condominiais sob controle e alavancagem compatível com o perfil do portfólio. Mapas de sensibilidade que mostram impacto de vacância, revisão de contratos e variação de indexadores ajudam a estimar a resiliência do dividendo ao longo do tempo.

Riscos que importam: Crédito, vacância e marcação a mercado

O investidor deve acompanhar estas três frentes de risco.
– Crédito: estrutura dos CRIs, subordinação, garantias, covenants e rating. Operacional: vacância por microrregião, custo de reposição e pipeline concorrente;
– Mercado: marcação a mercado dos títulos e variação do valor patrimonial por cota.
Conforme explica o especialista Alex Nabuco dos Santos, híbridos bem geridos explicitam essas variáveis em dashboards mensais, permitindo que o cotista entenda a origem dos resultados e os ajustes táticos de posição.

Papel tático na carteira: Onde os híbridos se encaixam?

Híbridos podem ocupar o centro de uma carteira que combine FIIs setoriais, imóveis diretos e renda fixa. Para perfis defensivos, funcionam como núcleo de renda com amortecedor de volatilidade. Para perfis balanceados, servem de pivô entre crescimento e estabilidade. Para perfis táticos, oferecem liquidez para aproveitar assimetrias sem desmontar posições estruturais. Como aponta o empresário Alex Nabuco dos Santos, rebalanceamentos trimestrais mantêm o peso dos híbridos dentro de faixas-alvo e evitam deriva de risco.

Uma tendência que combina resiliência e crescimento

Fundos imobiliários híbridos oferecem um caminho eficiente para atravessar ciclos com caixa previsível e espaço para capturar valorização. Como destaca o especialista Alex Nabuco dos Santos, disciplina de alocação, métricas comparáveis e revisão periódica transformam essa tendência em consistência.

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