Diego Borges elucida o processo de como aterros sanitários e sistemas de saneamento impactam o mercado imobiliário e o desenvolvimento urbano

A infraestrutura de saneamento e destinação de resíduos deixou de ser apenas uma questão ambiental e passou a ser variável direta na precificação de ativos imobiliários e na atratividade de regiões para investimento.

A relação entre infraestrutura de saneamento e valor de mercado imobiliário é mais direta e mensurável do que costuma aparecer nos modelos tradicionais de avaliação de ativos urbanos. Diego Borges, profissional de engenharia com atuação em obras de saneamento básico, resíduos e aterro sanitário, nota que a presença ou ausência de sistemas adequados de abastecimento de água, esgotamento sanitário e destinação de resíduos sólidos influencia de forma significativa tanto a precificação de imóveis quanto a atratividade de regiões inteiras para o investimento privado. Com o avanço do Marco Legal do Saneamento e a ampliação das concessões no setor, esse impacto tende a se tornar cada vez mais explícito nos mercados em que a infraestrutura está sendo modernizada.

Saneamento como variável de precificação imobiliária

Estudos realizados em diferentes regiões metropolitanas brasileiras documentam correlações consistentes entre a expansão da cobertura de saneamento básico e a valorização de imóveis nas áreas beneficiadas. Essa relação opera por múltiplos mecanismos: a melhora na qualidade ambiental do entorno, a redução do risco de alagamentos associados a redes de drenagem ineficientes, o aumento da atratividade para comércio e serviços e a redução dos custos indiretos suportados pelos moradores em função da ausência de infraestrutura adequada.

Em função de sua magnitude, esse impacto começa a ser incorporado de forma mais sistemática nas análises de viabilidade de empreendimentos imobiliários e nos modelos de avaliação utilizados por fundos de investimento com exposição ao setor. Diego Borges frisa que incorporadoras com operações em regiões beneficiadas por novos contratos de concessão de saneamento passaram a monitorar o cronograma de obras como um indicador relevante para o timing de lançamentos e para a precificação de unidades, reconhecendo explicitamente a infraestrutura hídrica como fator de valorização dos ativos.

Gestão de resíduos e aterros sanitários como condicionantes do desenvolvimento

A destinação adequada de resíduos sólidos urbanos é outro componente do saneamento básico com impacto direto sobre o mercado imobiliário e sobre a capacidade de desenvolvimento de uma região. Diego Borges destaca que municípios com sistemas de coleta e destinação de resíduos deficientes enfrentam restrições ao crescimento ordenado, uma vez que a presença de lixões ou aterros controlados operados em desconformidade com a legislação ambiental cria passivos que afastam investimentos e comprometem a qualidade de vida da população do entorno.

A transição para aterros sanitários tecnicamente adequados, com sistemas de impermeabilização, captação de biogás e tratamento de chorume, representa não apenas um avanço ambiental, mas uma condição para que determinadas regiões se tornem elegíveis para receber investimentos de maior porte.

Nesse contexto, é possível acompanhar como o mercado de concessões de resíduos sólidos vem se expandindo no Brasil, atraindo operadores privados com capacidade técnica e financeira para modernizar sistemas que, em muitos municípios, operam com décadas de defasagem tecnológica. A profissionalização da gestão de resíduos cria externalidades positivas que se distribuem pelo tecido urbano, incluindo a valorização de áreas antes depreciadas pela proximidade de destinações inadequadas e a abertura de novas frentes para o desenvolvimento imobiliário ordenado.

O mercado de concessões e os sinais para o investidor

O ambiente regulatório criado pelo Marco Legal do Saneamento transformou o setor em uma das fronteiras mais ativas do mercado de concessões no Brasil. Ademais, o volume de contratos licitados nos últimos anos e o pipeline de novas concessões em estruturação indicam um ciclo de investimentos que deve se estender por pelo menos uma década, criando oportunidades tanto para operadores do setor quanto para investidores expostos indiretamente por meio de fundos de infraestrutura, debêntures incentivadas e companhias listadas com atuação no segmento.

Do ponto de vista do investidor, a leitura correta do estágio de cada contrato de concessão, do cronograma de obras previsto e do impacto esperado sobre a cobertura de saneamento em determinada região pode representar uma vantagem analítica relevante na identificação de oportunidades de valorização imobiliária e de ativos de infraestrutura com fundamentos sólidos. Diego Borges reconhece que a interseção entre saneamento, urbanismo e mercado de capitais é um campo ainda pouco explorado na análise de investimentos no Brasil, mas que tende a ganhar relevância à medida que o setor avança em sua trajetória de modernização e profissionalização.

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