De direito social a ativo financeiro: a distorção do sistema de financiamento imobiliário no Brasil

Como o endurecimento da legislação transformou a casa própria em oportunidade de investimento e por que precisamos recalibrar a balança para proteger famílias.

Poucos marcos na vida de um brasileiro representam tanta segurança e estabilidade quanto a conquista da casa própria. Impulsionado historicamente por iniciativas como o Sistema Financeiro Habitacional (SFH), criado em 1964, e o uso do FGTS, o acesso à moradia foi concebido com um princípio nobre: garantir dignidade ao cidadão. No entanto, uma análise técnica da evolução legislativa nas últimas décadas revela que o sistema tem se distanciado de sua nobre origem, tornando-se cada vez mais uma engrenagem favorável a credores e investidores do mercado imobiliário.

A grande inflexão estrutural iniciou-se com as alterações legislativas a contar de 1997. Anteriormente, sob o modelo de hipoteca, o imóvel servia como garantia, mas a cobrança de atrasos tramitava no Judiciário. Havia plena possibilidade de defesa e um terceiro isento (o juiz).

Com a Alienação Fiduciária, excluiu-se o “terceiro isento” (execução puramente administrativa e em cartório) e, com as recentes alterações, o pagamento do atraso e reestabelecimento do financiamento tem data de validade: 15 dias da intimação – contra qualquer oportunidade até a data do Leilão, como era anteriormente (hipoteca e Alienação Fiduciária até 2017).

Não se nega que a cobrança tenha ganhado celeridade ao sair da esfera judicial para os cartórios. Contudo, a que preço? O objetivo econômico dessa agilidade sempre foi o de reduzir o risco de crédito e diminuir as taxas de juros ao consumidor final — uma contrapartida que nunca se concretizou.

A assimetria das regras atuais

De 1997 para cá, sucessivas alterações na lei tornaram o ambiente contratual consideravelmente mais rígido para o mutuário. Hoje, as regras formam um sistema implacável de retomada:

Prazos exíguos: Após a carência, o devedor tem um prazo restrito de apenas 15 dias após a notificação em cartório para regularizar o atraso. Sem o pagamento, o banco consolida a propriedade (toma o imóvel) e o imóvel segue para leilão extrajudicial.

Perda do investimento: Se o imóvel for vendido, o devedor só recebe o que sobrar do valor arrecadado em leilão após a quitação da dívida e das despesas. Reformas são desconsideradas no preço. Se não houver comprador ou o valor de venda for igual à dívida, o devedor perde tudo o que pagou.

A armadilha da recompra: A lei instituiu o “Direito de Preferência”. Após a consolidação da propriedade, mas antes do leilão, a única forma de o mutuário salvar sua casa é pagando o valor total da dívida à vista, somado aos custos do processo.

O impacto nos programas sociais e o efeito dominó

Essa rigidez contratual se mostra incompatível com a realidade das famílias vulneráveis, especialmente aquelas amparadas por programas de subsídio como o Minha Casa, Minha Vida. Estamos falando de financiamentos que comprometem o orçamento familiar por até 35 anos. Em um horizonte de três décadas, é inevitável que o trabalhador enfrente intempéries econômicas, desemprego ou problemas de saúde.

Considere um trabalhador acometido por uma doença grave. A conhecida morosidade na concessão de benefícios pelo INSS pode deixá-lo sem renda por meses. Forma-se uma tempestade perfeita: de um lado, ele aguarda seu benefício do Estado; do outro, corre o prazo implacável de 15 dias do cartório sob pena da retomada do imóvel. Exigir que essa família quite uma dívida de décadas à vista para não ser despejada é uma distorção clara do objetivo da política habitacional.

O resultado prático dessa engrenagem vai além da perda individual. Quando o imóvel vai a leilão e não há interessados no primeiro certame, o segundo leilão ocorre pelo valor da dívida. É nesse momento que investidores adquirem propriedades muito abaixo do valor de mercado.

Isso porque o “desconto” atrativo foi financiado pelo próprio devedor (através das parcelas já pagas e do seu FGTS) e pelos subsídios públicos injetados no financiamento original. O que nasceu como um projeto social transforma-se em um mecanismo de transferência de renda às avessas, onde recursos públicos e poupança do trabalhador fomentam o patrimônio de investidores privados.

A discussão não busca inviabilizar a garantia do credor, pilar fundamental para a existência e expansão do crédito imobiliário. O objetivo é propor uma recalibragem do sistema.

Uma solução eficaz e tecnicamente viável seria resgatar a flexibilidade do modelo anterior, permitindo que o devedor pague estritamente as parcelas atrasadas (acrescidas dos devidos encargos moratórios) a qualquer momento até a data do leilão. Essa simples adequação preserva integralmente o direito do credor de receber o que lhe é devido, mas evita que dificuldades financeiras temporárias se transformem na perda definitiva da moradia.

É urgente repensar a legislação para que a casa própria volte a ser, primariamente, um direito social e familiar, e não apenas um ativo financeiro em circulação.

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