\u00b7\u00a0 Fundos de escrit\u00f3rios t\u00eam potencial de aumento dos dividendos e valoriza\u00e7\u00e3o das cotas nos pr\u00f3ximos tr\u00eas anos<\/i><\/p>\n
\u00b7\u00a0 Log\u00edstica apresenta baixa vac\u00e2ncia e condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis para quem busca renda imediata<\/i><\/p>\n
\u00b7\u00a0 Escolha dos fundos exige aten\u00e7\u00e3o \u00e0 gestora e ao hist\u00f3rico, al\u00e9m da distribui\u00e7\u00e3o de dividendos<\/i><\/p>\n
Nos \u00faltimos anos, o setor imobili\u00e1rio, por mais diversificado que seja, tem passado por mudan\u00e7as em todas as frentes, reflexo dos novos comportamentos das pessoas depois da pandemia de Covid. Simples galp\u00f5es de armazenagem est\u00e3o se transformando em espa\u00e7os para abrigar grandes redes de e-commerce e empresas de tecnologia; escrit\u00f3rios ganharam outra din\u00e2mica de distribui\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os; shopping centers deixaram de ser apenas espa\u00e7os para compras; e at\u00e9 as resid\u00eancias abriram lugar para mais op\u00e7\u00f5es de aluguel.<\/p>\n
Ainda assim, o setor cresce e se adapta, enquanto fundos de investimento acompanham essas mudan\u00e7as. \u201cAcho que o momento da ind\u00fastria imobili\u00e1ria como um todo \u00e9 um momento de transforma\u00e7\u00e3o e de redesenho. Isso est\u00e1 impactando n\u00e3o s\u00f3 o comportamento individual, como a ind\u00fastria e a nossa classe de fundos imobili\u00e1rios. Por isso, \u00e9 muito importante estar com gestores que est\u00e3o antenados a isso\u201d, explica Rodrigo Abbud, head de Real Estate Brasil do Patria Investimentos, em entrevista ao Engrenagens do Crescimento.<\/p>\n
Leia, a seguir, a entrevista na \u00edntegra.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento<\/b> \u2013 Como voc\u00ea descreveria o momento atual do mercado imobili\u00e1rio brasileiro, olhando tanto para os ativos f\u00edsicos quanto para os fundos imobili\u00e1rios?<\/p>\n
Rodrigo Abbud<\/b> \u2013 Essa pergunta pede uma resposta em duas partes. O comportamento da ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios \u00e9 consequ\u00eancia de duas grandes frentes de mercado. A primeira \u00e9 o cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico, que tem como refer\u00eancia a taxa de juros. O mercado de fundos imobili\u00e1rios \u00e9 inversamente impactado pela taxa b\u00e1sica de juros, pelo CDI ou pela curva futura. Quanto mais alta a taxa de refer\u00eancia de juros, mais prejudicial \u00e9 o impacto para a ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios, o que for\u00e7a a precifica\u00e7\u00e3o das cotas para baixo.<\/p>\n
\u00c9 o que temos visto: fundos negociando com certo desconto em rela\u00e7\u00e3o ao seu valor patrimonial. O que significa isso? Um fundo tem im\u00f3veis com valor de 100, mas hoje a taxa de juros est\u00e1 t\u00e3o alta que esses im\u00f3veis, que valem 100 no livro, passam a valer 90 ou 85 em bolsa. \u00c9 o chamado desconto do pre\u00e7o em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial.<\/p>\n
Neste momento, a taxa de juros tem um impacto negativo na precifica\u00e7\u00e3o das cotas dos fundos imobili\u00e1rios. Esse cen\u00e1rio s\u00f3 n\u00e3o \u00e9 pior porque o mercado imobili\u00e1rio, de maneira geral, est\u00e1 se comportando bem. Isso resulta em uma melhora na distribui\u00e7\u00e3o mensal e na precifica\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is. Consequentemente, h\u00e1 uma melhora na precifica\u00e7\u00e3o ou na distribui\u00e7\u00e3o mensal dos dividendos, o que deixa os investidores mais animados com os valores recebidos m\u00eas a m\u00eas de cada fundo.<\/p>\n
Portanto, o mercado est\u00e1 sendo impactado pelas taxas de juros, e os fundos est\u00e3o negociando abaixo do valor patrimonial. A situa\u00e7\u00e3o s\u00f3 n\u00e3o \u00e9 pior porque as diversas classes de ativos t\u00eam bons fundamentos. O mercado de log\u00edstica est\u00e1 se comportando muito bem. O de lajes corporativas est\u00e1 se recuperando de um hist\u00f3rico ruim, mas entrando em uma velocidade de cruzeiro interessante. O varejo tamb\u00e9m est\u00e1 se comportando bem, seja nos shoppings, seja nas lojas de rua, mesmo com essa crise de juros altos ou de cr\u00e9dito. Ele tem melhorado ano a ano desde a pandemia.<\/p>\n
O comportamento do mercado imobili\u00e1rio \u00e9 positivo e, quando colocamos esses dois fatores na balan\u00e7a, os fundos est\u00e3o sendo menos impactados do que seriam em um cen\u00e1rio mais restritivo do ponto de vista imobili\u00e1rio.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento<\/b> \u2013 Existe uma diferen\u00e7a relevante de desempenho entre segmentos, como log\u00edstica, shoppings e lajes corporativas? Poderia explicar melhor essa disparidade?<\/p>\n
Rodrigo Abbud <\/b>\u2013 Os principais setores do mercado imobili\u00e1rio est\u00e3o se comportando bem, mas se encontram em diferentes momentos do ciclo. A log\u00edstica, desde a pandemia, tem sido a grande vencedora do ponto de vista imobili\u00e1rio. Antes, era um mercado pequeno, com ativos antigos e pouco atualizados. Os galp\u00f5es funcionavam como entrepostos para receber e distribuir mercadorias, sem grandes investimentos por parte dos operadores e usu\u00e1rios.<\/p>\n
Os grandes varejistas atendiam capitais distantes de S\u00e3o Paulo a partir da capital paulista. N\u00e3o era incomum um consumidor online de Salvador ou Fortaleza esperar duas ou tr\u00eas semanas pela entrega de uma geladeira, uma televis\u00e3o ou um notebook. Depois da pandemia, isso deixou de ser aceit\u00e1vel. Os operadores precisaram investir nos im\u00f3veis, mas os galp\u00f5es antigos n\u00e3o comportavam essas mudan\u00e7as. A demanda levou o mercado a se profissionalizar e crescer.<\/p>\n
Desde 2021, temos visto investimentos no setor e uma precifica\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is bastante favor\u00e1vel. Em 2026, a vac\u00e2ncia log\u00edstica est\u00e1 no menor patamar da hist\u00f3ria, com alta demanda dos usu\u00e1rios. O e-commerce representa hoje em torno de 10% a 11% das compras no Brasil. Na China, chega a 47%; nas principais economias do mundo, fica entre 20% e 25%. Ainda h\u00e1, portanto, muito espa\u00e7o para evoluir na distribui\u00e7\u00e3o log\u00edstica, o que amplia a demanda por galp\u00f5es. Com alta demanda e baixa oferta, os alugu\u00e9is encontram condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis.<\/p>\n
Por isso, os fundos de log\u00edstica s\u00e3o os que negociam com menor desconto. O investidor mais preocupado com a renda imediata deveria olhar com cuidado para esse setor.<\/p>\n
Os escrit\u00f3rios est\u00e3o em um momento anterior do ciclo. Durante a pandemia, com o lockdown e o home office, houve rumores de que o setor n\u00e3o voltaria a ser como antes. A vac\u00e2ncia chegou a cerca de 25% do mercado dispon\u00edvel para loca\u00e7\u00e3o, em um cen\u00e1rio de superoferta e queda dos alugu\u00e9is.<\/p>\n
A partir de 2025, as empresas voltaram a ocupar os escrit\u00f3rios, com outro perfil de necessidade. Algumas cresceram nesses cinco anos, e outras passaram a precisar de mais \u00e1rea para o mesmo n\u00famero de funcion\u00e1rios. Em 2026, a vac\u00e2ncia caiu para cerca de 15%, um patamar de estabilidade. Como os inquilinos tinham vantagem nas negocia\u00e7\u00f5es, os alugu\u00e9is contratados inicialmente foram mais baixos.<\/p>\n
Nos pr\u00f3ximos tr\u00eas anos, h\u00e1 uma janela de aumento desses alugu\u00e9is. Os contratos est\u00e3o vigentes e, de acordo com a nossa legisla\u00e7\u00e3o, os valores podem ser revisados a cada tr\u00eas anos. Isso cria a possibilidade de aumentar os dividendos. Ao mesmo tempo, os fundos de escrit\u00f3rios, cujas cotas foram as mais impactadas pela pandemia, negociam hoje com descontos m\u00e9dios de 30% a 35% em rela\u00e7\u00e3o ao valor dos im\u00f3veis. Para quem tem um horizonte de m\u00e9dio prazo e paci\u00eancia, pode haver potencial tanto de aumento dos dividendos quanto de valoriza\u00e7\u00e3o das cotas. O retorno absoluto em tr\u00eas anos pode ser um pouco mais favor\u00e1vel do que na log\u00edstica, embora n\u00e3o no primeiro momento.<\/p>\n
Os shopping centers ficam no meio-termo. Tamb\u00e9m perderam credibilidade durante a pandemia, mas se recuperaram mais r\u00e1pido. Reabriram, partiram de uma base baixa de vendas e v\u00eam recuperando a estabilidade desde 2022 e 2023. Ainda vemos potencial de aumento dos dividendos, embora menor do que nos escrit\u00f3rios, e de valoriza\u00e7\u00e3o das cotas. Enquanto o desconto dos fundos de log\u00edstica est\u00e1 entre 5% e 10%, o do varejo fica entre 15% e 20%, ante cerca de 30% nos escrit\u00f3rios. O potencial de retorno pode se realizar em um prazo menor do que no setor de escrit\u00f3rios.<\/p>\n
As tr\u00eas classes de ativos de tijolo est\u00e3o em um bom momento imobili\u00e1rio, mas t\u00eam perspectivas de valoriza\u00e7\u00e3o diferentes nos pr\u00f3ximos tr\u00eas anos, conforme a fase do ciclo em que cada uma se encontra. Essas distor\u00e7\u00f5es criam oportunidades de investimento no setor.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento \u2013 <\/b>Quais s\u00e3o hoje os principais desafios enfrentados por quem investe ou gerencia esses ativos imobili\u00e1rios no Brasil?\u00a0<\/p>\n
Rodrigo Abbud \u2013 <\/b>O principal \u00e9 o cen\u00e1rio macro. Nossa ind\u00fastria, como qualquer setor do mercado financeiro, \u00e9 impactado pela pol\u00edtica fiscal, taxa de juros, infla\u00e7\u00e3o, d\u00f3lar\u2026 esses s\u00e3o os fatores que a ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios n\u00e3o controla. Quando eu converso aqui com o meu time, no Patria, eu falo, gente, n\u00e3o adianta sofrer porque a taxa de juros est\u00e1 em 15%, 14% ou 13,5%. O que temos de fazer como gestores? Temos de focar naquilo que temos algum tipo de controle, algum tipo de inger\u00eancia. Nosso portf\u00f3lio tem de estar bem alugado, as aquisi\u00e7\u00f5es t\u00eam de ser bem feitas, as vendas que fazemos para gerar resultado para o nosso cotista t\u00eam de gerar resultado para o cotista.<\/p>\n
Temos de focar, sob a \u00f3tica de gest\u00e3o imobili\u00e1ria, naquilo que controlamos para diminuir o efeito do cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico. Este \u00e9 o principal desafio hoje para quem quer investir no nosso setor. Em um segundo n\u00edvel, a\u00ed sim, tem a quest\u00e3o de qual setor do mercado imobili\u00e1rio escolher, qual fundo e qual gestor escolher, decis\u00f5es direcionadas para o nosso mercado.<\/p>\n
Mas o principal desafio daqui para frente \u00e9 o cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico e o impacto que vai ter na nossa ind\u00fastria ou em qualquer outro segmento do mercado financeiro ou em qualquer outra classe de ativo do setor financeiro pass\u00edvel de investimento por qualquer investidor, seja ele pessoa f\u00edsica, seja ele pessoa jur\u00eddica, institucional, o que quer que seja.\u00a0<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento<\/b> \u2013 As lajes corporativas passaram por um per\u00edodo dif\u00edcil ap\u00f3s a pandemia, com o avan\u00e7o do home office. Como voc\u00ea avalia a recupera\u00e7\u00e3o desse segmento hoje e o que ainda trava uma retomada mais completa?<\/p>\n
Rodrigo Abbud<\/b> \u2013 O setor de lajes foi extremamente impactado pela pandemia, como j\u00e1 comentei. Mas acredito que, depois da reabertura do mercado, as empresas esperam que n\u00e3o tenha como ser produtivo e gerar resultado trabalhando de casa. H\u00e1 um n\u00edvel grande de interfer\u00eancia e dificuldade de concentra\u00e7\u00e3o. At\u00e9 grandes empresas de tecnologia, que tinham esse discurso, come\u00e7aram a voltar para o escrit\u00f3rio. Isso gerou uma reocupa\u00e7\u00e3o dos escrit\u00f3rios e dos espa\u00e7os que estavam vazios.<\/p>\n
Hoje, o nome do jogo n\u00e3o \u00e9 mais home office. Existe flexibilidade? Existe. Preciso mesmo sair da Faria Lima para uma reuni\u00e3o na Avenida Paulista? Ou, mais do que isso, preciso viajar para o Rio ou Bras\u00edlia para fechar um neg\u00f3cio? O mercado foi encontrando um novo ponto de equil\u00edbrio. As empresas come\u00e7aram a entender que n\u00e3o podem abrir m\u00e3o dos escrit\u00f3rios. Voltaram a ocup\u00e1-los, a redesenh\u00e1-los e at\u00e9 a expandir sua necessidade di\u00e1ria dentro dessas novas realidades, buscando entender qual seria o novo perfil do escrit\u00f3rio.<\/p>\n
O escrit\u00f3rio tamb\u00e9m precisa ter um papel importante na cultura empresarial. \u00c9 um lugar onde as pessoas querem ir, onde encontram os colegas, se atualizam sobre o mercado, trocam informa\u00e7\u00f5es, fazem reuni\u00f5es de equipe e recebem clientes. Precisa ter espa\u00e7os para reuni\u00f5es online, almo\u00e7o e descompress\u00e3o. A demanda come\u00e7ou a crescer, as empresas entenderam isso e passaram a reorganizar seus escrit\u00f3rios. Com isso, a demanda voltou a crescer e os patamares de vac\u00e2ncia come\u00e7aram a cair.<\/p>\n
Daqui para a frente, veremos uma redu\u00e7\u00e3o ainda maior porque, em um cen\u00e1rio adverso, o mercado para de produzir. Seria loucura encontrar um investidor disposto a investir em escrit\u00f3rios com a taxa de juros a 15% e o mercado sem absorver ou ocupar os escrit\u00f3rios que estavam sendo produtivos.<\/p>\n
Esse movimento come\u00e7ou na pandemia, em 2020 e 2021. O que estamos vendo a partir de agora \u00e9 um n\u00edvel muito pequeno de produ\u00e7\u00e3o de novos pr\u00e9dios e uma demanda crescente. Teremos um reequil\u00edbrio dos valores de aluguel. Por isso, entendo que este \u00e9 um momento interessante para o setor de escrit\u00f3rios. Ele est\u00e1 em recupera\u00e7\u00e3o, com aumento da distribui\u00e7\u00e3o de dividendos, e o desconto que existe hoje deve ficar cada vez menor. O escrit\u00f3rio volta a ter um papel relevante na ind\u00fastria, nas empresas e, como classe de ativo de fundo imobili\u00e1rio, volta a ser relevante, de destaque pelo potencial de investimento daqui para a frente.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento<\/b> \u2013 O ambiente pol\u00edtico e eleitoral costuma ser citado como fator de risco para o setor em 2026. Como isso tem se refletido, na pr\u00e1tica, nas decis\u00f5es de investimento?<\/p>\n
Rodrigo Abbud<\/b> \u2013 O risco pol\u00edtico est\u00e1 hoje muito mais atrelado ao impacto na pol\u00edtica econ\u00f4mica. Se h\u00e1 um candidato com uma abordagem econ\u00f4mica mais amig\u00e1vel para o mercado, que traga maior credibilidade para o Pa\u00eds em termos de novos investimentos e de pol\u00edtica fiscal, os investidores come\u00e7am a se animar. O risco pol\u00edtico e fiscal, sem fechar o d\u00e9ficit fiscal e sem controle da infla\u00e7\u00e3o e da taxa de juros, impacta de outra maneira.<\/p>\n
A ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios \u00e9 extremamente bem regulada e controlada. \u00c9 uma boa porta de entrada para o investidor que busca a renda vari\u00e1vel e est\u00e1 migrando da renda fixa. \u00c9 uma classe de ativos interessante para esse primeiro contato, pela maior facilidade de entender um fundo do que uma empresa. No fundo, \u00e9 poss\u00edvel ver os ativos, o gestor e o hist\u00f3rico. H\u00e1 tamb\u00e9m um efeito regulat\u00f3rio forte, que limita a a\u00e7\u00e3o do gestor. Sob essa \u00f3tica, estamos garantidos. N\u00e3o vejo grandes mudan\u00e7as regulat\u00f3rias na ind\u00fastria de fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n
Por isso, o risco pol\u00edtico para o setor est\u00e1 mais relacionado ao impacto da pol\u00edtica na economia ou na macroeconomia. Voltamos \u00e0 taxa de juros, \u00e0 infla\u00e7\u00e3o e ao crescimento. Essa \u00e9 a maior preocupa\u00e7\u00e3o que o investidor deve ter ao tomar a decis\u00e3o de investir, seja em qual classe de ativo for.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento <\/b>\u2013 Olhando para os pr\u00f3ximos anos, quais segmentos do mercado imobili\u00e1rio voc\u00ea considera mais promissores?<\/p>\n
Rodrigo Abbud <\/b>\u2013 Isso depende do perfil, do desejo e da expectativa de cada investidor. Sob a \u00f3tica da renda mensal, n\u00e3o tenho d\u00favidas de que dever\u00edamos focar nos fundos de log\u00edstica, que est\u00e3o com vac\u00e2ncia quase zero. Os alugu\u00e9is t\u00eam potencial de renegocia\u00e7\u00e3o para cima, e os dividendos devem aumentar \u00e0 medida que esses valores subirem. Mas, se olharmos o potencial de valoriza\u00e7\u00e3o, esses fundos negociam hoje com um desconto m\u00e9dio da ordem de 10%. Nesse caso, a preocupa\u00e7\u00e3o est\u00e1 mais voltada \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o mensal de renda.<\/p>\n
Se penso em um ganho de capital maior, combinando renda e valoriza\u00e7\u00e3o da cota, acho que o setor de escrit\u00f3rios \u00e9 melhor, por tudo o que descrevi. Por outro lado, \u00e9 importante n\u00e3o perder de vista que tamb\u00e9m existem no mercado de fundos imobili\u00e1rios os chamados fundos de papel. Eles t\u00eam um comportamento mais pr\u00f3ximo dos investimentos de renda fixa e o perfil de investir em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. Eu emito um certificado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, o famoso CRI, coloco-o dentro do fundo e estou, de certa forma, investindo em im\u00f3veis, mas n\u00e3o em uma posi\u00e7\u00e3o de equity, e sim de d\u00edvida. Esses fundos t\u00eam um comportamento bastante interessante.<\/p>\n
Os fundos bem feitos e bem geridos t\u00eam capacidade de gerar uma distribui\u00e7\u00e3o mensal maior do que qualquer fundo de tijolo. Por qu\u00ea? Porque s\u00e3o fundos com menor potencial de valoriza\u00e7\u00e3o da cota. \u00c9 preciso distribuir m\u00eas a m\u00eas aquilo que seria o equivalente \u00e0 renda mensal ou \u00e0 valoriza\u00e7\u00e3o da cota. Quando falamos em um bom fundo de log\u00edstica, conseguimos comprar em um patamar de 9%, reajustado pela infla\u00e7\u00e3o, ou infla\u00e7\u00e3o mais 9%, que seja. Nos fundos de cr\u00e9dito, nos fundos de CRI, consigo comprar no patamar de infla\u00e7\u00e3o mais 10% ou 11%, em condi\u00e7\u00f5es melhores. Mas \u00e9 preciso ter em mente que a valoriza\u00e7\u00e3o dessa cota ser\u00e1 muito menor, muito mais limitada, apesar da boa distribui\u00e7\u00e3o mensal.<\/p>\n
Estamos tamb\u00e9m em um bom momento na ind\u00fastria de cr\u00e9dito. Cada vez menos ouvimos falar que n\u00e3o h\u00e1 tantos recursos de poupan\u00e7a, nem tantos recursos de FGTS, que sempre foram os grandes financiadores do mercado da constru\u00e7\u00e3o civil. Ent\u00e3o, quem tem que financiar hoje esse setor da economia, essa ind\u00fastria? O mercado de capitais, os CRIs e os fundos de CRI. Com isso, tamb\u00e9m \u00e9 um bom momento para investir nos fundos de papel de empresas com boa reputa\u00e7\u00e3o e bom hist\u00f3rico, fundos de longo prazo nos quais seja poss\u00edvel analisar o comportamento hist\u00f3rico da carteira. Nesse sentido, estamos bem servidos de boas gestoras. N\u00e3o s\u00f3 o Patria: outras empresas tamb\u00e9m fazem um bom trabalho na gest\u00e3o desses fundos de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento<\/b> \u2013 Como a expectativa de queda gradual da Selic ao longo do tempo deve impactar o apetite por esses fundos imobili\u00e1rios?<\/p>\n
Rodrigo Abbud <\/b>\u2013 Essa perspectiva de redu\u00e7\u00e3o j\u00e1 come\u00e7a a acelerar o posicionamento de alguns investidores. H\u00e1 um efeito em cadeia. Como falei no come\u00e7o, nossa ind\u00fastria \u00e9 inversamente impactada pelo comportamento da taxa de juros. Se estamos em um momento de redu\u00e7\u00e3o, temos uma perspectiva de valoriza\u00e7\u00e3o, principalmente no pre\u00e7o das cotas. \u00c9 um bom momento para ganho de capital.<\/p>\n
Nessa tend\u00eancia, h\u00e1 investidores com diferentes perfis. Alguns acham que n\u00e3o precisam esperar a taxa de juros chegar a um patamar mais baixo porque, quando isso acontecer, certamente as cotas j\u00e1 estar\u00e3o negociando a pre\u00e7os mais elevados. E a\u00ed o que acontece? \u201cPerdi o bonde.\u201d<\/p>\n
\u201cEu poderia ter comprado a cota de um bom fundo imobili\u00e1rio, com um bom desconto, mas deixei passar porque pensei: \u2018Preciso esperar para ver se a taxa de juros vai cair ou n\u00e3o\u2019.\u201d Muitos investidores um pouco mais sofisticados ou profissionais entendem que o mercado j\u00e1 est\u00e1 reduzindo a taxa de juros. \u201cN\u00e3o sei a que velocidade, n\u00e3o sei em que ritmo, mas j\u00e1 entramos em um momento positivo para montar a carteira. Nunca vou ter aquela sensibilidade para dizer qual foi o melhor dia, a melhor semana ou o melhor m\u00eas para montar uma carteira que vou manter pelos pr\u00f3ximos dez ou 15 anos.\u201d Esse investidor come\u00e7a a montar sua posi\u00e7\u00e3o acompanhando a tend\u00eancia do mercado.<\/p>\n
A perspectiva de redu\u00e7\u00e3o da taxa de juros j\u00e1 \u00e9 uma sinaliza\u00e7\u00e3o positiva do potencial de valoriza\u00e7\u00e3o da nossa ind\u00fastria. \u00c9 isso que sentimos na pr\u00e1tica. A taxa de juros \u00e9 sustent\u00e1vel neste patamar no longo prazo? N\u00e3o. Estamos em um momento de redu\u00e7\u00e3o, independentemente de ela ser mais acentuada ou mais branda. Muitas vezes, isso por si s\u00f3 j\u00e1 significa que \u00e9 um bom momento para come\u00e7ar a investir nesse segmento.<\/p>\n
Outro ponto importante: mesmo que voc\u00ea decida que \u00e9 um bom momento, nunca recomendo fazer o investimento todo de uma vez. Voc\u00ea pode ter plena convic\u00e7\u00e3o de que hoje \u00e9 o melhor dia para come\u00e7ar e ter recursos dispon\u00edveis. Eu nunca faria isso de uma vez. Faria movimentos graduais, para montar uma posi\u00e7\u00e3o ao longo do ciclo. O investimento vai sendo feito de forma paulatina e gradativa. \u00c9 isso que os investidores mais sofisticados come\u00e7aram a fazer. Devemos, portanto, entrar em um momento de recupera\u00e7\u00e3o da ind\u00fastria como um todo.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento \u2013 <\/b>Existe alguma tend\u00eancia estrutural, ligada ao comportamento do consumidor, ao uso dos espa\u00e7os ou \u00e0 tecnologia, que deva redesenhar o mercado imobili\u00e1rio nos pr\u00f3ximos anos?<\/p>\n
Rodrigo Abbud \u2013 <\/b>Sim, sem d\u00favida. Isso est\u00e1 acontecendo em todos os setores e tem impulsionado a demanda por espa\u00e7os imobili\u00e1rios de maneira geral. O setor log\u00edstico, por exemplo, antigamente era pouco sofisticado: era um galp\u00e3o sem nenhum tipo de investimento. Hoje, os grandes operadores t\u00eam um n\u00edvel de automa\u00e7\u00e3o em que, quando voc\u00ea termina o clique da compra de uma mercadoria, isso j\u00e1 manda um recado para o rob\u00f4 ir \u00e0 prateleira X, na estante Y, pegar o produto e encaminh\u00e1-lo para minimizar o tempo de entrega. Tudo isso tem gerado uma nova demanda no setor de log\u00edstica.<\/p>\n
No setor de escrit\u00f3rios acontece o mesmo. Os espa\u00e7os corporativos est\u00e3o sendo redesenhados, com ambientes que n\u00e3o existiam e maior espa\u00e7amento entre as pessoas. Antigamente, a ocupa\u00e7\u00e3o era mais densa do que no p\u00f3s-Covid. O espa\u00e7amento, motivado pelo medo de contamina\u00e7\u00e3o, j\u00e1 foi incorporado \u00e0 cultura empresarial. Hoje h\u00e1 escrit\u00f3rios sendo redesenhados com novas salas, espa\u00e7os de descompress\u00e3o e espa\u00e7os para almo\u00e7o. Isso gera outro tipo de demanda.<\/p>\n
Para os shopping centers, o impacto da pandemia foi contr\u00e1rio ao da log\u00edstica e do e-commerce? Talvez. Mas os shoppings n\u00e3o perderam significado na cadeia econ\u00f4mica. Passaram a ter muito mais lazer, servi\u00e7os, alimenta\u00e7\u00e3o e sa\u00fade, redefinindo o conceito do shopping tradicional, que era s\u00f3 loja, com\u00e9rcio e varejo. Hoje, o shopping \u00e9 um passeio familiar. Essa transforma\u00e7\u00e3o est\u00e1 impactando todos os setores, at\u00e9 o residencial. Temos visto surgir bons fundos imobili\u00e1rios com o conceito de aluguel de apartamentos. Sempre houve aquela ideia de que alugar n\u00e3o \u00e9 cultural do brasileiro, de que ele quer comprar seu apartamento. Hoje, com a maior mobilidade, com as pessoas viajando e querendo mudar de cidade, pa\u00eds ou estado, muita gente tem optado pela loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os residenciais, o que tamb\u00e9m cria novas classes de ativos.<\/p>\n
A ind\u00fastria imobili\u00e1ria como um todo vive um momento de transforma\u00e7\u00e3o e redesenho. Isso impacta n\u00e3o s\u00f3 o comportamento individual, como a ind\u00fastria e a nossa classe de fundos imobili\u00e1rios. Por isso, \u00e9 muito importante estar com gestores antenados a essas mudan\u00e7as, com boa penetra\u00e7\u00e3o e acesso ao mercado. Eles conseguir\u00e3o entender a din\u00e2mica e o momento de cada setor e transformar isso em oportunidades de investimento.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento \u2013 <\/b>Os fundos imobili\u00e1rios se popularizaram muito entre investidores pessoa f\u00edsica na \u00faltima d\u00e9cada. Que cuidados esse investidor deveria ter ao montar uma carteira de FIIs hoje?<\/p>\n
Rodrigo Abbud \u2013 <\/b>\u00a0Hoje, depois de mais de 20 anos de ind\u00fastria imobili\u00e1ria, temos que comemorar esses n\u00fameros: estamos batendo 3,2 milh\u00f5es de investidores pessoas f\u00edsicas em fundos imobili\u00e1rios na bolsa. Acho que h\u00e1 potencial para continuar se desenvolvendo. O n\u00famero de pessoas f\u00edsicas vai crescer, e vir\u00e3o outros perfis de investidores, tamb\u00e9m institucionais, locais e globais. Investidores estrangeiros est\u00e3o olhando para essa ind\u00fastria, que tem se desenvolvido.\u00a0<\/p>\n
Cinco anos atr\u00e1s, fal\u00e1vamos em 1 milh\u00e3o de investidores. Dez anos atr\u00e1s, em 150 mil. A ind\u00fastria cresceu demais, mas muitos investidores ainda n\u00e3o entenderam o car\u00e1ter c\u00edclico do investimento imobili\u00e1rio. Muitas vezes, o investidor faz uma pesquisa na internet ou na intelig\u00eancia artificial e conclui que o melhor fundo para investir hoje \u00e9 o que paga a maior taxa. Isso n\u00e3o \u00e9 necessariamente verdade. \u00c9 preciso olhar mais do que apenas o dividendo ou a taxa que o fundo est\u00e1 pagando. Quando me perguntam \u201cQual \u00e9 melhor: o fundo que paga 10% ao ano ou o que paga 12% ao ano?\u201d, brinco: \u201cN\u00e3o sei\u201d, porque \u00e9 preciso entender os outros fatores por tr\u00e1s.<\/p>\n
Muitas vezes, o fundo que paga um dividendo maior est\u00e1 mais atrelado a algum tipo de risco, que pode se materializar. Aqueles 12% podem virar zero, 5% ou 4%. Acho que o grande cuidado que o investidor pessoa f\u00edsica deve tomar \u00e9 n\u00e3o se guiar exclusivamente pela taxa de refer\u00eancia de entrada que o fundo est\u00e1 pagando nem concentrar seus investimentos nisso. \u00c9 preciso olhar a gestora, o hist\u00f3rico, o perfil e o desempenho da companhia e do fundo nos \u00faltimos dez anos.<\/p>\n
Com esse tipo de cuidado, acho que a nossa ind\u00fastria, a nossa classe, o nosso ativo fundo imobili\u00e1rio \u00e9 muito bacana. \u00c9 uma oportunidade interessante para quem quer combinar renda com valoriza\u00e7\u00e3o e potencial de crescimento, mas requer alguns cuidados. Principalmente o de n\u00e3o se deixar levar exclusivamente pela taxa inicial de distribui\u00e7\u00e3o de dividendos que o fundo est\u00e1 oferecendo, que ele est\u00e1 pagando.<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento \u2013 <\/b>Qual \u00e9 o principal erro que investidores cometem ao avaliar fundos imobili\u00e1rios e como evit\u00e1-lo?<\/p>\n
Rodrigo Abbud \u2013<\/b> Para mim, \u00e9 sempre em fun\u00e7\u00e3o da taxa, dizer que comprou um fundo que falava em 13% e que hoje est\u00e1 pagando zero. O segundo \u00e9 definir o horizonte de investimento. Pensa o seguinte: voc\u00ea est\u00e1 comprando um ativo imobili\u00e1rio e, mesmo quando falamos que a taxa de juros tem um impacto na precifica\u00e7\u00e3o di\u00e1ria da cota, voc\u00ea deve pensar se deve acompanhar de uma forma di\u00e1ria ou n\u00e3o, j\u00e1 que o fundo imobili\u00e1rio est\u00e1 comprando ativos que est\u00e3o l\u00e1. Se os juros aumentaram, o meu pr\u00e9dio da Faria Lima perdeu valor? N\u00e3o. Ele continua na Faria Lima, continua alugado pelo mesmo valor, n\u00e3o teve nada material que justificasse a queda do valor da cota. Se eu n\u00e3o vou vender, eu n\u00e3o deveria nem estar olhando [para isso]. O pr\u00e9dio est\u00e1 l\u00e1, continua com o mesmo inquilino, com o mesmo aluguel. Eu n\u00e3o vou me deixar levar pelo o que est\u00e1 acontecendo em outros fatores da economia. Acho isso um erro e n\u00e3o deveria ter esse acompanhamento di\u00e1rio. Se voc\u00ea est\u00e1 investindo numa classe de ativos de m\u00e9dio e longo prazo, n\u00e3o v\u00e1 acompanhar [todos os dias]. Estou comprando isso aqui meio que para minha renda garantida, para minha previd\u00eancia, ent\u00e3o vou acompanhar aos poucos. Vou olhar para ver se teve alguma varia\u00e7\u00e3o em termos de ocupa\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is, mas a precifica\u00e7\u00e3o da cota s\u00f3 interessa se eu tiver a necessidade dessa liquidez.\u00a0<\/p>\n
Engrenagens do Crescimento \u2013 <\/b>Se voc\u00ea tivesse que escolher um \u00fanico setor imobili\u00e1rio para investir nos pr\u00f3ximos cinco anos, qual seria e por qu\u00ea?\u00a0<\/b><\/p>\n
Rodrigo Abbud \u2013<\/b> A melhor forma para quem quer tomar uma \u00fanica decis\u00e3o de aloca\u00e7\u00e3o seria investir em um fundo de multi estrat\u00e9gia. Qual \u00e9 o perfil de investimento desse fundo? Multi-estrat\u00e9gia \u00e9 delegar ao gestor a decis\u00e3o de investir em papel, em log\u00edstica, em escrit\u00f3rios, desenvolvimento, comprar pronto, residencial, a\u00e7\u00f5es ou outros fundos. Quando voc\u00ea entra num fundo multi estrat\u00e9gia voc\u00ea est\u00e1 delegando ao gestor a aloca\u00e7\u00e3o de uma forma que fa\u00e7a sentido no m\u00e9dio e longo prazo. Talvez para quem seja mais imediatista, investir em log\u00edstica, por tudo que eu descrevi, seja melhor. Mas daqui a tr\u00eas, quatro meses a pol\u00edtica macroecon\u00f4mica pode mudar e essa minha recomenda\u00e7\u00e3o pode ter ficado ultrapassada. Agora eu t\u00f4 pensando mais no m\u00e9dio e longo prazo, ent\u00e3o eu poderia mudar o meu perfil de log\u00edstica para o perfil de escrit\u00f3rios. \u00c9 o tipo da recomenda\u00e7\u00e3o din\u00e2mica, que varia muito, n\u00e3o s\u00f3 com o perfil [de quem investe], mas com o momento de determinado investidor. Entrar em um fundo multi-estrat\u00e9gia te d\u00e1 acesso a todas essas classes de ativos, com um gestor que analisa qual o melhor momento para investir em cada uma das categorias.\u00a0<\/p>\n
A OESP<\/b> n\u00e3o \u00e9(s\u00e3o) respons\u00e1vel(is) por erros, incorre\u00e7\u00f5es, atrasos ou quaisquer decis\u00f5es tomadas por seus clientes com base nos Conte\u00fados ora disponibilizados, bem como tais Conte\u00fados n\u00e3o representam a opini\u00e3o da OESP<\/b> e s\u00e3o de inteira responsabilidade da Engrenagens do Crescimento<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\u00b7\u00a0 Fundos de escrit\u00f3rios t\u00eam potencial de aumento dos dividendos e valoriza\u00e7\u00e3o das cotas nos pr\u00f3ximos tr\u00eas anos \u00b7\u00a0 Log\u00edstica apresenta baixa vac\u00e2ncia e condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis para quem","protected":false},"author":1,"featured_media":144620,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[10778],"tags":[11602,11605,12373,14896,14897],"class_list":["post-144619","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-engrenagens-do-crescimento","tag-destaque","tag-entrevistas","tag-patria-investimentos","tag-rodrigo-abbud","tag-setor-imobiliario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/144619","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=144619"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/144619\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/media\/144620"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=144619"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=144619"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=144619"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}