Por Lucas Melo, s\u00f3cio-fundador da MBRAS<\/i><\/b><\/p>\n
Toda conversa sobre o mercado de luxo em S\u00e3o Paulo come\u00e7a pelo mesmo diagn\u00f3stico: faltam terrenos, os pre\u00e7os sobem e os melhores ativos se tornam cada vez mais raros. Est\u00e1 certo \u2014 e justamente por isso j\u00e1 n\u00e3o basta repetir esse ponto. \u00c9 o retrato do problema, n\u00e3o sua causa.<\/i><\/p>\n
A pergunta que importa \u00e9 outra: o que vai destravar, ou travar, o ultraluxo paulistano na pr\u00f3xima d\u00e9cada?<\/i><\/p>\n
Minha convic\u00e7\u00e3o \u00e9 que o gargalo deixou de ser apenas econ\u00f4mico e passou a ser urbano.<\/i><\/p>\n
N\u00e3o falta capital. N\u00e3o faltam incorporadores qualificados. N\u00e3o faltam compradores dispostos a investir em ativos excepcionais. O que falta, cada vez mais, s\u00e3o as condi\u00e7\u00f5es urbanas necess\u00e1rias para produzir o im\u00f3vel que o novo comprador global procura.<\/i><\/p>\n
Esse comprador mudou mais r\u00e1pido do que a cidade.<\/i><\/p>\n
Ele viaja, consome hospitalidade internacional e j\u00e1 n\u00e3o compara apenas bairros paulistanos entre si. Compara a Vila Nova Concei\u00e7\u00e3o com Miami, o Jardim Europa com Lisboa, o Itaim com Londres ou Mil\u00e3o. Quando volta, passa a exigir do mercado residencial o mesmo padr\u00e3o de experi\u00eancia encontrado nesses destinos: privacidade, servi\u00e7os, wellness, seguran\u00e7a patrimonial, arquitetura autoral, plantas generosas, integra\u00e7\u00e3o com hospitalidade e aquilo que chamo de sil\u00eancio de grau superior.<\/i><\/p>\n
N\u00e3o apenas a aus\u00eancia de ru\u00eddo, mas a combina\u00e7\u00e3o entre privacidade, paisagismo, baixa exposi\u00e7\u00e3o, seguran\u00e7a discreta e qualidade espacial. Um atributo que n\u00e3o pode ser adicionado depois da obra pronta. Ou nasce com o projeto ou simplesmente n\u00e3o existe.<\/i><\/p>\n
O estoque n\u00e3o est\u00e1 apenas escasso. Est\u00e1 travado.<\/i><\/p>\n
S\u00e3o Paulo ainda opera sob uma r\u00e9gua urban\u00edstica desenhada para outro momento econ\u00f4mico e demogr\u00e1fico. Nas regi\u00f5es onde o ultraluxo encontra sua express\u00e3o mais natural \u2014 Jardim Europa, Jardim Am\u00e9rica, Cidade Jardim, Vila Nova Concei\u00e7\u00e3o, Alto de Pinheiros e determinados eixos do Itaim \u2014 o problema n\u00e3o \u00e9 apenas a escassez de terrenos. \u00c9 que a cidade acumulou, ao longo dos anos, restri\u00e7\u00f5es que dificultam a renova\u00e7\u00e3o de parte do estoque imobili\u00e1rio.<\/i><\/p>\n
O resultado \u00e9 conhecido pelo mercado: apartamentos amplos, projetos autorais e empreendimentos verdadeiramente diferenciados tornaram-se cada vez mais raros.<\/i><\/p>\n
A escassez tem dois tempos. No curto prazo, valoriza os ativos existentes. No longo prazo, por\u00e9m, produz um risco menos discutido: a obsolesc\u00eancia.<\/i><\/p>\n
O risco real n\u00e3o \u00e9 o im\u00f3vel de luxo paulistano ficar caro.<\/i><\/p>\n
\u00c9 ficar velho.<\/i><\/p>\n
Quando o comprador de alt\u00edssimo padr\u00e3o n\u00e3o encontra na cidade o produto que procura, ele n\u00e3o deixa de comprar. Apenas direciona seu investimento para outro destino \u2014 seja uma resid\u00eancia de campo, um im\u00f3vel no litoral ou mercados internacionais mais preparados para entregar produto, servi\u00e7o e experi\u00eancia em um \u00fanico ecossistema.<\/i><\/p>\n
A li\u00e7\u00e3o de quem apostou no \u201clado errado\u201d<\/p>\n
A boa not\u00edcia \u00e9 que S\u00e3o Paulo j\u00e1 demonstrou sua capacidade de criar novos polos de valor. E os exemplos mais emblem\u00e1ticos vieram justamente de apostas que, \u00e0 \u00e9poca, pareciam improv\u00e1veis.<\/i><\/p>\n
O Complexo Cidade Jardim, desenvolvido pela JHSF, talvez seja o caso mais emblem\u00e1tico dessa transforma\u00e7\u00e3o. Quando foi concebido, poucos imaginavam que a margem da Marginal Pinheiros, do outro lado da cidade tradicionalmente consolidada, se transformaria em um dos endere\u00e7os mais desejados da capital. A combina\u00e7\u00e3o entre Shopping Cidade Jardim, resid\u00eancias, escrit\u00f3rios, hotelaria e servi\u00e7os criou uma nova centralidade urbana e redefiniu a percep\u00e7\u00e3o de valor daquela regi\u00e3o.<\/i><\/p>\n
Existe um elemento comum entre os empreendimentos que redefiniram o mapa do luxo paulistano: todos entenderam que qualidade urbana gera valor econ\u00f4mico.<\/i><\/p>\n
N\u00e3o \u00e9 coincid\u00eancia que os im\u00f3veis mais valorizados da cidade estejam associados a vistas abertas, \u00e1reas verdes, grandes recuos e menor sensa\u00e7\u00e3o de adensamento. Em uma metr\u00f3pole cada vez mais densa, esses atributos se tornaram escassos \u2014 e, por isso mesmo, mais desejados.<\/i><\/p>\n
Apartamentos com vista permanente para parques, clubes, \u00e1reas arborizadas ou grandes vazios urbanos costumam alcan\u00e7ar pr\u00eamios significativos em rela\u00e7\u00e3o a im\u00f3veis equivalentes sem essas caracter\u00edsticas. A vista deixou de ser apenas um diferencial est\u00e9tico. Tornou-se um ativo de qualidade de vida.<\/i><\/p>\n
O comprador contempor\u00e2neo n\u00e3o busca apenas metros quadrados. Busca luz natural, horizonte livre, contato visual com o verde e uma experi\u00eancia cotidiana capaz de reduzir a press\u00e3o da vida urbana.<\/i><\/p>\n
O mesmo ocorreu no entorno da Avenida Paulista. Durante d\u00e9cadas, a regi\u00e3o esteve distante do imagin\u00e1rio do ultraluxo residencial. A chegada do Rosewood S\u00e3o Paulo e a revitaliza\u00e7\u00e3o da Cidade Matarazzo demonstraram como arquitetura, hospitalidade e experi\u00eancia podem reposicionar uma localiza\u00e7\u00e3o inteira e criar uma nova percep\u00e7\u00e3o de valor.<\/i><\/p>\n
Mais recentemente, a regi\u00e3o do Jockey Club desponta como uma das \u00e1reas mais disputadas da cidade. A combina\u00e7\u00e3o entre grandes terrenos, vistas abertas, localiza\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica e potencial de requalifica\u00e7\u00e3o urbana vem atraindo investidores, incorporadores e compradores em busca dos pr\u00f3ximos ativos verdadeiramente raros.<\/i><\/p>\n
Tr\u00eas apostas, uma mesma li\u00e7\u00e3o: o luxo paulistano avan\u00e7a quando existe coragem para transformar com crit\u00e9rio \u2014 n\u00e3o quando se limita a preservar por in\u00e9rcia.<\/i><\/p>\n
Um novo pacto urbano para o ultraluxo<\/p>\n
\u00c9 nesse contexto que a discuss\u00e3o envolvendo \u00e1reas historicamente vinculadas \u00e0 Companhia City recoloca uma pergunta inevit\u00e1vel: como atualizar regi\u00f5es consolidadas sem descaracteriz\u00e1-las?<\/i><\/p>\n
N\u00e3o defendo abrir os Jardins \u00e0 torre gen\u00e9rica. Defendo justamente o contr\u00e1rio.<\/i><\/p>\n
As regi\u00f5es mais desejadas de S\u00e3o Paulo valem o que valem porque preservam atributos raros: escala urbana, arboriza\u00e7\u00e3o, privacidade, identidade arquitet\u00f4nica e baixa densidade. Destruir isso seria corroer o pr\u00f3prio valor que se pretende proteger.<\/i><\/p>\n
Mas preservar n\u00e3o pode significar congelar.<\/i><\/p>\n
Uma metr\u00f3pole global precisa ser capaz de renovar seu estoque imobili\u00e1rio sem destruir aquilo que a torna \u00fanica.<\/i><\/p>\n
Reconhe\u00e7o que quem defende a manuten\u00e7\u00e3o integral das restri\u00e7\u00f5es hist\u00f3ricas possui um argumento leg\u00edtimo de preserva\u00e7\u00e3o patrimonial. Esse argumento precisa estar na mesa. Mas o debate n\u00e3o pode ser reduzido a uma escolha entre verticalizar ou preservar.<\/i><\/p>\n
A verdadeira escolha \u00e9 entre atualizar com crit\u00e9rio ou envelhecer por nostalgia.<\/i><\/p>\n
O pacto urbano que proponho parte de uma premissa simples: atualizar sem vulgarizar.<\/i><\/p>\n
Permitir novos projetos apenas quando forem capazes de elevar a qualidade urbana da regi\u00e3o. Isso significa exigir arquitetura relevante, baixa ocupa\u00e7\u00e3o do solo, permeabilidade, preserva\u00e7\u00e3o paisag\u00edstica, efici\u00eancia ambiental, conforto ac\u00fastico, seguran\u00e7a discreta e compromisso com o entorno.<\/i><\/p>\n
Do poder p\u00fablico, o setor precisa de previsibilidade, crit\u00e9rios objetivos, seguran\u00e7a jur\u00eddica e prazos compat\u00edveis com a complexidade desses investimentos. Sem isso, o capital continua existindo \u2014 apenas deixa de ser investido na cidade.<\/i><\/p>\n
A pr\u00f3xima d\u00e9cada separar\u00e1 dois grupos de im\u00f3veis<\/p>\n
De um lado estar\u00e3o os ativos verdadeiramente raros: aqueles capazes de combinar localiza\u00e7\u00e3o, privacidade, servi\u00e7os, hospitalidade, arquitetura, marca e qualidade urbana. Esses tendem a se valorizar ainda mais porque s\u00e3o cada vez mais dif\u00edceis de replicar.<\/i><\/p>\n
De outro, boa parte do que hoje se vende como alto padr\u00e3o envelhecer\u00e1 rapidamente diante das expectativas do novo comprador.<\/i><\/p>\n
O luxo imobili\u00e1rio do futuro ser\u00e1 menos sobre ostenta\u00e7\u00e3o e mais sobre experi\u00eancia, sil\u00eancio, servi\u00e7o, bem-estar e qualidade urbana.<\/i><\/p>\n
Em uma cidade cada vez mais adensada, o verdadeiro luxo passa a ser espa\u00e7o, verde, horizonte e privacidade.<\/i><\/p>\n
S\u00e3o Paulo possui capital, demanda e relev\u00e2ncia internacional. Possui incorporadores capazes de desenvolver produtos extraordin\u00e1rios e profissionais reconhecidos globalmente. Arquitetos brasileiros como Marcio Kogan, Jacobsen, Isay Weinfeld e tantos outros demonstram h\u00e1 d\u00e9cadas que o pa\u00eds possui repert\u00f3rio criativo compat\u00edvel com os melhores mercados do mundo.<\/i><\/p>\n
O que falta n\u00e3o \u00e9 talento. O que falta \u00e9 criar as condi\u00e7\u00f5es urbanas para que esse ecossistema produza seu pr\u00f3ximo ciclo de transforma\u00e7\u00e3o.<\/i><\/p>\n
O comprador global j\u00e1 mudou.<\/i><\/p>\n
A quest\u00e3o agora n\u00e3o \u00e9 se existe demanda para o pr\u00f3ximo ciclo do ultraluxo paulistano.<\/i><\/p>\n
A quest\u00e3o \u00e9 se a cidade conseguir\u00e1 criar as condi\u00e7\u00f5es para que ele aconte\u00e7a.<\/i><\/p>\n
O desafio n\u00e3o \u00e9 escolher entre preservar ou transformar.<\/i><\/p>\n
O desafio \u00e9 transformar para preservar valor.<\/i><\/p>\n
Lucas Melo \u00e9 s\u00f3cio-fundador da MBRAS.<\/i><\/b><\/p>\n
A OESP<\/b> n\u00e3o \u00e9(s\u00e3o) respons\u00e1vel(is) por erros, incorre\u00e7\u00f5es, atrasos ou quaisquer decis\u00f5es tomadas por seus clientes com base nos Conte\u00fados ora disponibilizados, bem como tais Conte\u00fados n\u00e3o representam a opini\u00e3o da OESP<\/b> e s\u00e3o de inteira responsabilidade da PressWorks<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Por Lucas Melo, s\u00f3cio-fundador da MBRAS Toda conversa sobre o mercado de luxo em S\u00e3o Paulo come\u00e7a pelo mesmo diagn\u00f3stico: faltam terrenos, os pre\u00e7os sobem e os melhores ativos se tornam cada vez","protected":false},"author":1,"featured_media":132304,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[6750],"tags":[],"class_list":["post-132303","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-pressworks"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/132303","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=132303"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/132303\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/media\/132304"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=132303"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=132303"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=132303"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}