Grupo CPR, incorporadora<\/i><\/u><\/a> paulista que aplica a tese no Centro-Oeste brasileiro, com dois projetos territoriais em Goi\u00e1s: um no Lago Corumb\u00e1 IV e outro em Aruan\u00e3, onde est\u00e1 prevista para 2027 a abertura do Fishing Club, voltado aos amantes da pesca esportiva<\/i><\/p>\nA vers\u00e3o brasileira da tese<\/b><\/p>\n
O Grupo CPR opera com VGV projetado de R$1,3 bilh\u00e3o para o ciclo 2026-2028, concentrado nos dois projetos territoriais em Goi\u00e1s e em uma frente complementar de cinco condom\u00ednios estilo boutique homes em S\u00e3o Paulo. A tese da casa \u00e9 que a incorporadora de territ\u00f3rio \u00e9 fundamentalmente uma operadora cont\u00ednua, n\u00e3o uma empresa de ciclo curto que lan\u00e7a, vende e se retira.<\/p>\n
“O setor brasileiro ainda precifica a incorporadora pelo VGV e pelo cronograma de obra, e precifica muito mal por sinal. Isso funciona quando o produto \u00e9 o edif\u00edcio. Quando o produto \u00e9 o territ\u00f3rio, essa m\u00e9trica n\u00e3o captura mais a realidade. O que vai definir a valoriza\u00e7\u00e3o do ativo nos pr\u00f3ximos anos \u00e9 a qualidade da opera\u00e7\u00e3o cont\u00ednua, atrelada \u00e0 longevidade do projeto, n\u00e3o a efici\u00eancia do cronograma de entrega.”, explica Ceni<\/i><\/p>\n
A verticaliza\u00e7\u00e3o da cadeia \u00e9 a resposta estrutural \u00e0 nova exig\u00eancia. Paisagismo, engenharia de infraestrutura, governan\u00e7a de p\u00f3s-entrega e curadoria de servi\u00e7os deixam de ser contratos de fornecimento e passam a ser compet\u00eancias internas. O racional \u00e9 de controle de experi\u00eancia: terceirizar essas fun\u00e7\u00f5es para um s\u00edndico ou uma administradora, sob influ\u00eancia de moradores com opini\u00f5es distintas, fragmenta a entrega e pode desvalorizar o territ\u00f3rio ao longo do tempo.<\/p>\n
“A nossa tese \u00e9 que o cliente compra porque confia na nossa gest\u00e3o e sabe que o territ\u00f3rio vai ter longevidade. Ele n\u00e3o quer a dor de cabe\u00e7a de um condom\u00ednio padr\u00e3o, quer conforto, qualidade e entrega premium.”, afirma Ceni<\/i><\/p>\n
Por que o Centro-Oeste ganha tra\u00e7\u00e3o<\/b><\/p>\n
A regi\u00e3o combina tr\u00eas condi\u00e7\u00f5es que viabilizam o modelo: custo de terra inferior ao eixo Rio-S\u00e3o Paulo, demanda crescente de segunda resid\u00eancia oriunda de capitais pr\u00f3ximas (S\u00e3o Paulo, Belo Horizonte, Bras\u00edlia) e um perfil de comprador com patrim\u00f4nio consolidado e baixa depend\u00eancia de cr\u00e9dito banc\u00e1rio. A combina\u00e7\u00e3o torna o segmento menos sens\u00edvel \u00e0 curva de juros, vantagem relevante em um cen\u00e1rio de Selic elevada.<\/p>\n
Dados do setor confirmam o movimento. O segmento de m\u00e9dio e alto padr\u00e3o cresceu 23,8% em valor de vendas em 2024, com lan\u00e7amentos expandindo 42% no per\u00edodo, segundo a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias em parceria com a FIPE. Estudo da ABRAINC com a Brain Intelig\u00eancia Estrat\u00e9gica apontou que Bras\u00edlia liderou o crescimento de vendas no Centro-Oeste entre janeiro e setembro de 2024, com alta de 44%, seguida por Cuiab\u00e1 (30%), Goi\u00e2nia (23%) e Campo Grande (9%). Em valor geral de vendas, Bras\u00edlia registrou alta de 95% no mesmo per\u00edodo.<\/p>\n
“Os projetos de territ\u00f3rios planejados saem do eixo paulista e v\u00e3o tomar o Brasil e a Am\u00e9rica Latina como um todo. A tese j\u00e1 existe e \u00e9 muito bem feita fora; agora chegou a vez de os brasileiros aprimoraram o modelo e nos destacarmos no mercado mundial, levando sustentabilidade, crescimento econ\u00f4mico regional e valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.”, analisa Ceni<\/i><\/p>\n
O que muda no desenho do produto<\/b><\/p>\n
A diferen\u00e7a operacional entre um empreendimento tradicional e um territ\u00f3rio planejado come\u00e7a antes da prancheta de arquitetura. No modelo tradicional, o processo parte da an\u00e1lise de viabilidade financeira sobre um terreno j\u00e1 adquirido, passa pelo projeto arquitet\u00f4nico e termina no marketing do produto. No modelo territorial, a sequ\u00eancia se inverte: define-se primeiro o conceito de territ\u00f3rio, depois a estrutura de capital que o conceito exige, depois a aquisi\u00e7\u00e3o de terra compat\u00edvel com a tese, e s\u00f3 ent\u00e3o entra o desenho urban\u00edstico, a defini\u00e7\u00e3o das amenidades e, por fim, a precifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
“Parece sutil, mas muda tudo. Quando voc\u00ea come\u00e7a pelo conceito, o territ\u00f3rio \u00e9 desenhado para servir a uma experi\u00eancia. Quando voc\u00ea come\u00e7a pela viabilidade, o conceito \u00e9 ajustado para caber no terreno. O produto final \u00e9 diferente, o perfil do comprador \u00e9 diferente, e o valor capturado ao longo do tempo \u00e9 diferente.”, afirma Ceni<\/i><\/p>\n
O modelo tamb\u00e9m redefine o papel da incorporadora no ciclo de vida do empreendimento. Em vez de encerrar a rela\u00e7\u00e3o com o comprador na entrega da chave, a empresa passa a operar o territ\u00f3rio como servi\u00e7o cont\u00ednuo: hospitalidade, governan\u00e7a, manuten\u00e7\u00e3o de amenidades, curadoria de comunidade, gest\u00e3o de \u00e1reas comuns. O formato tem paralelo com a l\u00f3gica das redes hoteleiras que absorveram restaurantes, spas e opera\u00e7\u00f5es de eventos nas \u00faltimas d\u00e9cadas.<\/p>\n
A pr\u00f3xima d\u00e9cada do setor<\/b><\/p>\n
A proje\u00e7\u00e3o de executivos ouvidos \u00e9 que o modelo territorial se consolide primeiro no segmento de alto padr\u00e3o, com poss\u00edvel migra\u00e7\u00e3o para faixas intermedi\u00e1rias ao longo dos pr\u00f3ximos anos. A analogia \u00e9 com a evolu\u00e7\u00e3o da hotelaria internacional: o que come\u00e7ou como servi\u00e7o de ultra luxo eventualmente reconfigurou o padr\u00e3o de entrega de toda a cadeia.<\/p>\n
“O setor imobili\u00e1rio brasileiro est\u00e1 atr\u00e1s do internacional nesse recorte, mas a dist\u00e2ncia \u00e9 menor do que parece. A capacidade t\u00e9cnica existe, o capital paciente est\u00e1 come\u00e7ando a aparecer, e o comprador est\u00e1 mais sofisticado do que o mercado reconhece. A quest\u00e3o \u00e9 qual incorporadora vai estruturar o produto com a disciplina necess\u00e1ria para entregar o que promete e manter a entrega por d\u00e9cadas.”, conclui Ceni<\/i><\/p>\n
Para o urbanismo brasileiro, a entrada de projetos com essa tese representa uma oportunidade de atualiza\u00e7\u00e3o. Territ\u00f3rios planejados operados por incorporadoras com vis\u00e3o de longo prazo podem estabelecer padr\u00f5es de desenho, governan\u00e7a e sustentabilidade que o setor p\u00fablico dificilmente conseguiria impor por regula\u00e7\u00e3o, e que o mercado convencional n\u00e3o teria incentivo para adotar voluntariamente.<\/p>\n
A OESP<\/b> n\u00e3o \u00e9(s\u00e3o) respons\u00e1vel(is) por erros, incorre\u00e7\u00f5es, atrasos ou quaisquer decis\u00f5es tomadas por seus clientes com base nos Conte\u00fados ora disponibilizados, bem como tais Conte\u00fados n\u00e3o representam a opini\u00e3o da OESP<\/b> e s\u00e3o de inteira responsabilidade da PulseBrand<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Modelo inspirado em opera\u00e7\u00f5es internacionais como Discovery Land Co , Aman e Hudson Yards ganha vers\u00e3o brasileira em projetos do Centro-Oeste; executivos defendem que o ativo em jogo n\u00e3o \u00e9 mais a","protected":false},"author":1,"featured_media":128627,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[7691],"tags":[],"class_list":["post-128626","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-pulsebrand"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/128626","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=128626"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/128626\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/media\/128627"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=128626"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=128626"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bluestudio.estadao.com.br\/agencia-de-comunicacao\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=128626"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}